こんにちは。「石垣・石積み・各種擁壁の補修、補強」「やぎさんレンタル」「電気通信工事業」を展開している株式会社トーラスです。
「親や親族から家を相続したものの、築年数が古く、手入れもされていない」そんな状況で悩む方は少なくありません。「解体するべきか」「そのまま売るべきか」「修繕してから売る方がいいのか」判断に迷うのが築古物件の特徴です。
実は、相続物件の約7割は築30年以上の築古物件と言われています。老朽化した建物や外構（石垣・擁壁・ブロック塀など）は、安全性の問題だけでなく、不動産の売却価格にも大きく影響します。
この記事では、相続した不動産の売却や築古物件の売却を検討している方に向けて、売却前に必ずやるべき5つのポイントを、専門業者の視点からわかりやすくご紹介します。
■築古・相続物件が抱える3つのリスク
築古や相続物件は、多くのリスクを抱えているケースが多いです。とくに「維持費の負担」「法的なトラブル」「売却時の価値低下」のリスクは、早めに対処しなければ資産価値を大きく損なうことにつながります。ここでは、その3つのリスクを具体的に解説します。
① 維持・管理コストの増大リスク
築年数が古い建物は、経年劣化に伴う修繕や管理のコストが年々増していきます。とくに注意が必要なのは、以下のケースです。
屋根・外壁・給排水管の劣化
劣化が進むにつれて雨漏りや漏水のリスクが高まり、放置すると補修費が高額になる恐れがあります。
空き家特有の維持負担
実際に済んでいない場合も、草木の繁茂対策や害虫対策、近隣トラブルへの対処などの管理コストが発生します。
実際に相続、後何年も放置していた結果、近くが雑木林であった事もあり竹が敷地に繁茂し
その結果元々あった排水路も腐葉土などで埋まり排水不良となった結果その土地の石積擁壁の一部が隣家側に崩れ出し復旧工事を行った例もあります。
敷地内伐採
擁壁があるお家を相続された場合は、手間でも定期的に敷地内の除草、排水溝の掃除をして
擁壁に余分な負担が掛からない様にする事は第三者に迷惑をかけない意味でも重要です。
水路清掃
固定資産税の支払い
実際に住んでいなくても固定資産税は毎年課税されるため、長期的にみると大きな負担になります。
とくに、相続した物件が遠方にある場合、定期的な点検ができずに劣化が進行しているケースが多いです。「使っていないから放っておく」は最も危険な選択肢といえるでしょう。
② 法的・権利関係トラブルのリスク
相続物件が抱える問題のなかでも厄介なのが、権利関係の複雑化です。よくあるトラブルとしては、たとえば以下のようなケースがあります。
・相続人が複数いるため売却や処分に全員の同意が必要で、なかなか話が進まない。
・登記名義が故人のままで、売却や融資が進められない。
・境界線が不明確で、隣地とのトラブルに発展する。
こうした問題を放置すると、売却までに時間がかかるだけでなく、最悪の場合は売却自体ができなくなる場合もあります。不動産の名義変更や測量、遺産分割協議などは、司法書士や不動産会社などの専門家への早期の相談が重要です。
③ 資産価値・市場評価の低下リスク
築古物件や放置された相続不動産は、市場での評価が急速に下がる傾向があります。とくに資産価値の低下を加速させるのは、以下のようなケースです。
・建物の老朽化が進んでいるケースや耐震性が不足している物件
・周辺の再開発やインフラ整備による地域格差が生じているケース
・需要の低い立地や陳腐化した間取りの物件
・手入れのされていない擁壁のある物件
さらに、空き家のまま長期間放置すると「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空家等に指定されると、行政からの助言・指導を受け、改善されない場合は固定資産税の軽減措置が解除されて税額が最大6倍になる可能性もあります（空家等対策特別措置法による）。
つまり、時間が経つほどに資産価値は目減りしていくため、「売る」「活用する」を早めに判断することが最も重要です。
築古・相続物件を放置することは、知らないうちにお金や時間をはじめとしたさまざまなリスクを増やしてしまうことにつながります。早めに専門家へ相談し、現状を正しく把握することが資産を守る第一歩です。
株式会社トーラスでは、「売る」「活用する」「維持する」どちらにも必須となってくる、石垣、石積擁壁補修、補強の専門家です。相続した大切な土地も安心・安全な状態に復活させたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
■売却前にやるべきこと3選
相続した築古物件を売却したい場合は、まず以下の3つを行いましょう。
1. 現状把握と法規制の確認（専門家への相談）
まずは物件がどの程度の法的なリスクを抱えているか、現状を把握します。とくに注意すべき点は、以下の通りです。
【登記簿謄本と図面の確認】
登記されている面積と実際の面積の差（越境）がないかを確認します。
【都市計画法・建築基準法の確認】
建築当時の法規制と現在の規制、特に再建築の可否について確認します。また、擁壁・石垣が古い基準のままになっていないか、役所で「宅地造成等規制法」を確認しなければなりません。基準を満たさない擁壁は、売却時に大きなマイナス評価となります。
まずは築古物件の扱いに慣れた不動産鑑定士や司法書士に相談し、物件の法的なポジショニングを明確にすることが重要です。
2. 建物内部・外構の老朽化チェック（水回り・シロアリ）
築古物件の売却では、買主は目に見えない部分の劣化を気にするケースが多いです。とくに以下の3点は、売却後の契約不適合責任などのトラブルに直結するため、注意が必要です。
水回り設備
老朽化が著しい場合は、買主側は全面交換を見越して大幅な値引き交渉をしてくる可能性があります。
シロアリ被害
土台や柱へのシロアリ被害は、建物の構造的な安全に関わります。専門業者による診断を受け、被害があれば駆除し、その証明書を買主に提示できるように準備しておきましょう。
雨漏り・屋根
雨漏りの有無をチェックして早期に修繕することで、売却時の印象を大きく改善できます。
3.【最重要】擁壁・石垣の劣化診断と補強の検討
傾斜地に多い擁壁や石垣は、相続物件の売却が難航する原因のひとつです。老朽化した擁壁は、地震や大雨で崩れる危険性があるのはもちろん、買主にとって「修繕費用がどのくらいかかるかわからない」という大きな不安材料にもなります。
・劣化の危険サイン
擁壁や石垣に以下のサインが見られたら、専門家に相談してください。
【ひび割れ（クラック）】
縦方向や斜め方向に大きなひび割れが生じている状態。
【はらみ（孕み）】
石垣や擁壁が外側へ膨らんでいる状態。
【水抜き穴の不良】
奥を見るとコンクリートが直接見える形だけの水抜き穴、配管が潰れている状態。
【雑草や樹木の根】
擁壁の間に生えた根が膨張し、構造を破壊している状態。
株式会社トーラスでは「売る」「活用する」「維持する」どちらにも必須となる石垣・石積擁壁補修、補強の専門家です。相続した大切な土地も安心・安全な状態に復活させたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
■補強こそが不動産価値を最大化する「投資」
トーラスは先人が苦労をして積まれた石積を安心して後世に引き継ぐ為のお手伝いと考え
心を込めて作業に従事しております。
従来の擁壁修繕は、石垣を一度すべて解体して新しくコンクリート擁壁などを築造する場合工期が長く、多くの場合数千万円という高額な費用がかかるため、相続不動産売却を検討している売主にとって大きな負担でした。
しかし、株式会社トーラスが提供する工法は、この常識を覆します。
【トーラスの核①：景観と強度を両立】石積接着補強工法（モルダム工法）
石積接着補強工法とは、既存の石積み内部の空隙に高い接着力を誇る専用の充填剤を注入する工法です。石垣の景観を維持しながら、石積内部から強固に一体化させて、一枚岩の様に補強します。
この工法は、解体・積み直しが不要なため、工期が短く、費用も抑えられるのが大きなメリットです。また、特許工法であり、公共事業でも活用されるNETIS登録技術であるため、買主や不動産業者に対して「安全性が公的に認められた工法で補強済み」という強力なアピールポイントにもなります。
【トーラスの核②：地盤安定化の切り札】PDR工法（恒久排水補強パイプ）
PDR工法は、地盤の安定に欠かせない「水」の問題を解決できる工法です。斜面に鋼製パイプを打設して地下水を速やかに排出することで、地盤崩壊の最大の原因である間隙水圧の上昇を抑えることが可能です。
この工法では、地下水排除効果に加え、地震時には過剰間隙水圧を消散させ、液状化を防止する効果も期待できます。築古物件が建つ古い造成地や傾斜地で、根源的な地盤の不安を解消することにつながります。
相続不動産売却を成功させるには、物件を「現状渡し」するのではなく、売主側が責任をもって「安心」という付加価値をつけることが最も重要です。
擁壁・石垣の老朽化による不安は、売却価格を下げる最大の要因であると同時に、住む際の不安要素にもなります。トーラスでは「売る」「活用する」「維持する」どちらにも必須となる石垣・石積擁壁補修、補強の専門家です。相続した大切なお家を安心・安全な状態に復活させたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
